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空き家の適正管理の促進に関すること
近年、少子化や核家族化などの社会的要因により、長期間に渡り使われないままとなっている家が増加しており、それに伴い適正な管理ができず老朽化した空き家も目立ってきています。
これらの現状を受け、国は平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を定め、続いて市が平成30年3月に「亀岡市空家等対策の推進に関する条例」を定め、同年6月には、その法律および条例に沿って「第1期亀岡市空家等対策計画」を策定（令和5年3月に2期目となる亀岡市空家等対策計画（第2期）を策定（改訂）しています。）し、空き家の問題に対しては、所有者、市民および市の三者で協働して対応を進めてきました。そのような中、令和5年12月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（最下段の関連リンク参照）が施行され、空き家の「活用拡大」、「管理の確保」、「特定空家等の除却」の3分野に力を入れ対応する方針が示され、あわせて、空き家所有者に対して、空き家の適切な管理に関する努力義務に加え、国や地方公共団体の施策に協力する努力義務も規定されたところです。本市としても、令和6年10月に条例を改正することで特定空家等となることを未然に防ぐなど、空き家所有者による管理を前提としつつ、その取り組みを一層進めます。
市内の空き家の所有者・管理者の人へのお願い
空き家の所有者・管理者は、周囲に悪影響を及ぼさないよう、適正に管理する責任があります。
昨今では、空き家の不適正管理が原因となる賠償訴訟なども見受けますので、思わぬ被害を避けるためにも適正な管理および対応をお願いします。
なお、行政は不適正管理状態の空家等の所有者・管理者に対し、維持管理を促し危険な状態のときは改善を求めることができるものとされています。
ついては、行政からの指導などが行われました場合、速やかにご対応いただきますようお願いします。
空き家で困っていませんか
適正な管理が行われていない空家等は、所有者だけではなく近隣在住者にも迷惑や被害を及ぼす可能性があります。
近隣の空き家の管理不足で迷惑を被っている
お隣の空き家の敷地の雑草が伸び放題で地元も対応に困っている、建物の屋根にある瓦が外れていて落下してきそうなど、周囲が悪影響を受けている場合はこちらです。
市に相談
原因となっているその空き家について、電話またはご来庁いただき市役所2階建築住宅課に情報提供ください。
所有者などが判明次第、その者に対して、空き家を適正に管理するよう依頼します。
なお、民事上の問題については、訴訟事項となるため、市は取り扱うことができません。
相談時にお伝え願いたいこと
- 連絡いただいた人のご氏名、ご住所および連絡先
- 相談したい空き家の所在地、管理不適正な部分および受けている悪影響
- その他の関係する情報
＊下段の「市に相談する前に」も併せて事前に確認ください。
専門家に無料相談
空き家に関する相談会を含む各種無料相談会の概要および日程はこちらです。
自分の空き家の管理が難しくて困っている
空き家の管理には人が住まなくても維持管理の経費を要します。
特に、遠方にお住いの人ほど交通に要する経済的負担および時間的負担が重荷になり、どうしても適正な管理が難しくなります。
その上、人が住まなくなった家は傷みが早くなるとも言われます。
今は大丈夫でも、十年後、二十年後には管理に手が回らなくなることも考えられます。
そういった悩みをお持ちの人はこちらです。
空き家バンク
所有する空き家を売りたい、または貸したいという所有者と、空き家を買いたい、または借りたいという利用希望者をマッチングする仕組みです。
なお、登録前に空き家の現況を確認します。
民間事業者に空き家の管理を委託
契約した空き家に対する定期的な窓開け（通風）、水抜き（水道管の錆抜き）、除草および郵便物の受理整理などのさまざまな内容を「空き家管理」または「空き家見守りサービス」として受託し、空き家の管理者の代行をする業務を引き受ける不動産事業者や警備事業者などが増えてきています。
遠方からの空き家の手入れは、身体的および時間的な負担も重くなり続けることが難しくなるケースも多いことから、民間事業者が提供するこのようなサービスを効果的に利用し、自身の負担を軽くすることも検討してみてはいかがでしょうか。
サービスの例（詳しくは事業所に問い合わせてください）
建物外観確認、室内への通風、通水、清掃、郵便物の回収、庭木などの確認や手入れ、植栽への潅水、除草、除雪、見守り（侵入警備）、定期巡回、雨漏確認など
月1回程度の定期的な報告書送付のサービスが多い
問い合わせ先など
事業所について、市は公平性の観点から紹介を行いません。つきましては「空き家管理」や「空き家見守りサービス」などのキーワードを用いて自身で検索調査願います。
本市と連携協定を締結している民間事業者への相談
本市では民間事業者と連携協定を締結して空き家の問題解消に向けて取り組みを進めています。詳しくは下記のリンクをご参照ください。
空き家を処分
空き家の不適正管理に起因して近隣住民や通行人などに損害を与えた場合は、所有者などが賠償責任を問われるケースもありますので、空き家の所有者・管理者は、常に空き家を適正に管理することを心がけていくことが基本ですが、相続した父母等の家などについては、空き家となっても、ついつい放置しがちというケースも多く見受けます。
空き家は、活用できるのであれば財産として有用ですが、長期間の放置や不適正管理で痛みが累積すると近隣に被害を与えるリスクのある財産となり、その修繕費用や万が一の賠償費用は非常に高額となります。
建物を解体するだけでも、近隣からの苦情申し出や訴訟を受ける恐れは相当程度低減しますし、今後、自らの利用を見込んでいない場合は、敷地も含めて贈与や売却などの譲渡処分を行うことも一つの選択肢です。
現在、父母等から相続した居住用家屋などの譲渡に関する譲渡所得に対して所得税および住民税を軽減する制度である「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（詳細は下段の空き家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省）参照）を一定要件を満たすことで利用できる（令和9年12月31日までの譲渡が対象）場合もありますので、制度を利用いただいてご負担の少ない処分も併せて検討願います。
空き家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省）＜外部リンク＞
空き家の相続
令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
- 相続（遺言を含む。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となりますので、ご注意ください。
登記が適切にされないことにより、所有者の探索が難航し、また、所有者を確知することができなくなる恐れがあり、問題空き家化した際に周囲に多大な迷惑をかけることもあるため、ご協力をお願いします。
エンディングノートの活用
所有者が亡くなられた場合、生前に遺族に対して空き家などの情報を伝えておくことで、遺族が円滑にその空き家の相続手続きを行えるようになります。
エンディングノートは多くの機関が作成されていますが、ここでは一例として京都司法書士会が公開されている「縁でぃんぐノート」をご紹介します。
京都司法書士会「エンディングノート制作・無料配布のご案内」＜外部リンク＞
市に相談する前に
市に相談する前に、確認と同時にお願いしたいことがあります。
- 物件管理や売買の表示がないか（不動産会社などの看板がある場合、まずは直接連絡願います）
- 地元自治会などや隣家が連絡先を知っていないか（連絡可能な場合、まずは直接連絡願います）
連絡を取ってみても連絡がつかない。または連絡先不明で、かつ長期に渡り居住または利用されておらず、管理が行き届いていない建築物などであって、概ね次の4つの状態のうち、1つ以上を満たす空き家であること
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
これらを満たす場合は、適正管理の啓発や改善要請の対象となります。
なお、一見すると空き家のように見える建物などであっても、定期的または不定期でも年に数回利用しているような住宅や資材置き場や倉庫については、空き家関連法令の指導対象となっていないため、対応することができません。
特定空家等とは
特定空家等とは、管理が行き届いていないと認める4つの状態のうち1つ以上に対し、特に著しく状態が逸脱していると判断できる空き家であって、周囲への悪影響が非常に大きいと認めた空き家に対し認定するものです。
管理不全空家等とは
管理不全空家等とは、適正な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある空き家であって、周囲への悪影響が大きいと認めた空き家に対し認定するものです。
なお、管理不全空家等に認定され、指導を受けてもなお指導内容の改善が認められない場合は、勧告を受ける場合がありますが、勧告を受けると、特定空家等に対する措置と同様に、固定資産税の住宅用地特例が解除されることとなりますので、ご注意ください。
関連する条例等
亀岡市空家等対策の推進に関する条例
この条例は、平成30年3月27日に制定し、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律の施行を受け、令和6年10月3日に改正を行いました。
亀岡市空家等対策計画策定
この計画は、先の「亀岡市空家等対策の推進に関する条例」の制定と並行して、国の法律である「空家等対策の推進に関する特別措置法」に沿って策定しました。そのため、策定も同条例と合わせる形で行っています。なお、令和5年3月から第2期目の計画が始動しています。
関連リンク
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報（国土交通省）＜外部リンク＞
