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特定空家等の認定と講じられる措置
空家等対策事業の根拠とする国の法律である「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「特措法」という。）第2条においては、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地を「空家等」というと定めており、その「空家等」の中でも著しく管理が行き届いていないこと等が原因で大きな悪影響を周囲に及ぼしているものが「特定空家等」であると定められています。
ここでは、特定空家等の認定方法、認定されるとどういった不利益があるのかを説明しています。
空き家が特定空家等に認定されるまで
候補となる要件
問題となっている空き家が、特措法第2条第2項に当てはまる場合は特定空家等に認定となる可能性があります。
特措法第2条第2項には、次の4つが要件として定められています。
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
このうち1つ以上の要件を備えた空き家については、認定候補として扱います。
なお、これらの状態については、空き家の状態だけで決まるものではなく、周囲の状況等により決まる部分もあるため、同程度の空き家であっても周囲の環境によって認定となるケースや認定とならないケースもあります。
認定までの流れ
認定作業は次の流れで進みます。
- 空き家の情報提供（空き家に関する相談）
- 現地確認（必要がある場合、立入調査を実施）
- 認定程度判定（認定候補の可否決定）
- 空家等対策調整会議による審査・検討（認定候補該当の場合のみ）
- 所有者等に認定通知を発布（認定の場合）
認定に関して考慮する事項
特定空家等の認定に際しては、特に次の要素を慎重に考慮しつつ審査・検討することとしています。
（1）候補となる要件を満たしていること
実現性の乏しい可能性を除いた状況下において、当該空き家をそのまま放置した場合、その悪影響が社会通念上予見できるかという視点で特措法第2条第2項の4つの要件のいずれか1つ以上に合致する必要があります。
（2）周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがあるか否か
（1）を満たした空き家について、空き家の発する悪影響がどの程度の範囲にまで及ぶかを考慮します。
例えば、全体が倒壊することが見込まれる建物において、敷地の外に被害を及ぼす可能性が極めて低い場合と、その可能性が極めて高い場合とでは、同じ程度の特定空家等の候補であっても両者の判断が異なるということです。
（3）悪影響の程度と危険等の切迫性
（1）（2）を満たした空き家について、その空き家の発する悪影響がどの程度深刻か、また切迫しているかを考慮します。
原則として、悪影響の程度が社会通念上許容される範囲を超えるか否か、また生じる危険性について切迫性が高いか否か等により個別の条件等を勘案して判断することとされています。
特定空家等に認定されると
特定空家等に認定されると、その所有者等は、以下の段階を踏んで非常に強いペナルティーを科されるとともに、空き家への対応を迫られることとなります。
1.助言又は指導（特措法第22条第1項）
認定後最初に講じられる措置です。
次の事項を明示し、それを所有者等が自らの意志で自発的に状況を改善することを期待して行う行政指導です。
- 対象とした空き家（建物と敷地）
- 改善のために講じることを求める措置の内容
- 今回の行政指導に至った理由
この措置には、特にペナルティーは科されません。
また、複数回行われることもあります（1度とは限りません）。
2.勧告（特措法第22条第2項）
助言又は指導を講じたにも関わらず自発的な状況改善を行わない者に対して行う期間的な拘束力を伴う行政指導です。
次の事項の明示が行われます。
- 対象とした空き家（建物と敷地）
- 改善のために講じることを求める具体的な措置の内容
- 改善措置の実施期限
- 今回の行政指導に至った理由
この措置には、至った時点で次のペナルティーが科されています。
- 対象空き家の固定資産税等に対する「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例（「住宅用地に対する課税標準の特例」を参照）」を除外
3.命令に係る事前の通知（特措法第22条第4項）
2の勧告を受けた者が正当な理由がなく、その勧告に係る措置を取らなかった場合に講じる命令の事前措置です。
次の事項が明示されます。
- 対象とした空き家（建物と土地）
- 命じようとする改善措置の内容
- 命ずるに至る理由
- 弁明の機会の付与に係る意見書の提出又は公開意見聴取請求の教示
- 意見書又は公開意見聴取請求の提出期限
この通知に際しては、ペナルティーはありません。
4.命令（特措法第22条第3項）
3の命令に係る事前の通知を受けた者が、（場合よっては意見聴取を経ても）正当な理由がなく、その措置を取らなかった場合に行う行政措置です。
命令書については、次の事項が明示されます。
- 対象とした空き家（建物と土地）
- 命じる措置の内容
- 命じた理由
- 命じた措置の実施期限
この命令自体にはペナルティーはありませんが、命令に違反した場合には50万円以下の過料が科されることとなります。
また、併せて空き家に対し、明示内容が記載された標識を設置するとともに、同内容を公告し広く告知することとなります。
正当な理由とは
自らの権利が空き家に及ばない（例えば、空き家を売却しその所有者ではなくなった場合等）ことを理由とする場合は正当な理由となるが、単に措置の実施に要する金銭がないという理由は「正当な理由」とはならないとされています。
5.文書による戒告（行政代執行法第3条第1項）
命じた措置の実施期限超過後においても、なお履行がない場合、次項の「代執行」の前に戒告を行うこととされています。
内容については、再度の命令の履行を新たな期限を定めて求めるものです。
6.代執行（特措法第22条第9項・行政代執行法第3条第2項）
戒告によっても状況の改善が見られない場合の最終的な措置で、行政が所有者に代わって措置を講じ、必要に応じて、その費用を強制徴収するものです。
措置の実施日までのいずれかの期日に所有者等に次の事項を明示した書面を送付し、期日に措置を執り行ないます。
- 措置を講ずる空き家
- 代執行の時期
- 代執行に要する費用の概算金額（所有者等が負担することになる見込金額）
強制徴収とは
空き家の所有者等が代執行に要した費用を納付せず滞納した場合に、行政代執行法第6条第1項の定めにより行う費用徴収方の1つです。
具体的には、財産の差押え、差押財産の公売等による換価、換価代金の配当の順に行われる滞納処分のことです。
