市街化調整区域における建築など

亀岡市では都市計画法に基づいて都市を一体的に整備する区域として都市計画区域を定めています。また都市計画区域は市街化を図る市街化区域と、市街化を抑制すべき市街化調整区域に分かれています。

亀岡市での市街化調整区域の指定状況

亀岡市では計画的なまちづくりのために無秩序な市街化を抑制することを目的として市街化調整区域を定めております。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することをいわゆる「線引き」といい、亀岡市域での当初線引きは昭和46年12月28日です。（篠町王子、千代川町今津の各一部においては昭和59年6月12日に市街化調整区域へ変更された区域があるのでご注意ください）

現在（平成30年4月1日）亀岡市で市街化調整区域に区分されている町は次のとおりです。

三宅町、古世町、矢田町、上矢田町、中矢田町、下矢田町、荒塚町、追分町、安町、余部町、宇津根町、曽我部町、薭田野町、大井町、千代川町、保津町および篠町の各一部

吉川町、馬路町、旭町、千歳町および河原林町の全域

区域の概略は「亀岡市の用途地域の指定状況」でも確認できます。

区域の詳細については亀岡市都市計画課窓口に備え付けてある縦覧図書でご確認ください。

市街化調整区域での建築などの制限

市街化調整区域では無秩序な市街化を抑制するため、原則として都市計画法の許可を受けなければ、新たに建築物を建築したり、既存の建築物の用途を変更することはできません。ただし、次の建築物であれば市街化調整区域でも建築物の建築または用途の変更をすることができます。

都市計画法の許可を必要としない建築物

都市計画法において許可を必要としないと定められた建築（新築・増築・改築）または用途変更可能な建築物として主なものは次のとおりですが、都市計画法の許可を必要としない建築物の建築などを計画される場合であっても必ず亀岡市都市計画課へご相談ください。

• 農林漁業従事者が居住するための住宅（農家住宅）、農業用倉庫、畜舎（都市計画法第29条第1項第2号）
• 公益上必要な建築物（都市計画法第29条第1項第3号）
• 仮設建築物（都市計画法第29条第1項第11号）
• 都市計画法において適法に建築された建築物の規模・構造・用途が異ならず敷地拡大の生じない増築・改築（都市計画法第43条増改築の取扱い）※用途変更は不可
• その他、都市計画法にて許可不要である旨を定めた建築物

※市街化調整区域で建築物の建築（新築・増築・改築）、用途の変更または既存建築物を購入し使用する場合において、都市計画法上適正な手続きが無ければ都市計画法違反になる場合がありますので注意してください。

都市計画法の許可基準に適合する建築物

都市計画法に定められている技術基準および立地基準に適合する建築物であれば許可を受けて建築または用途変更ができます。

許可を受けられる建築物の用途の基準（立地基準）の主なものは、次のとおりです。

• 生活関連施設（都市計画法第34条第1号）
• 観光資源等の有効な利用上必要な施設（湯の花温泉地区）（都市計画法第34条第2号）
• 既存工場との関連工場等（都市計画法第34条第7号）
• 沿道サービス施設（都市計画法第34条第9号）
• 分家住宅、概成団地、線引き前宅地、指定既存集落区域における自己用住宅など（都市計画法第34条第12号）
• 社会福祉施設（都市計画法第34条第14号（付議基準14号））
• その他、都市計画法第34条にて示される用途に適合するもの

具体的に市街化調整区域で許可を受けて建築または用途変更を計画される場合は「亀岡市都市計画法に基づく開発許可申請の実務」の第6章および第7章を確認し、計画内容が立地基準に適合する計画かあらかじめご検討ください。また計画内容が立地基準に適合しているかの確認は亀岡市都市計画課へご相談ください。

市街化調整区域における建築などの相談について

市街化調整区域で建築物の建築（新築・増築・改築）、用途の変更または既存建築物を購入し使用する場合は必ず事前に亀岡市都市計画課に相談してください。

代表的な相談内容と相談に必要な資料は次のとおりです。

• 都市計画法において適法に建築された建築物の規模・構造・用途が異ならず敷地拡大の生じない増築・改築を計画する場合（都市計画法第43条増改築の取扱い）。詳細は「都市計画法第43条における増改築の取扱いについて」を確認してください。
• 農林漁業従事者が居住するための住宅（農家住宅）、農機具倉庫、畜舎を計画する場合（都市計画法第29条第1項第2号）。詳細は「市街化調整区域における農家住宅・農業用倉庫などの建築について」を確認してください。
• 飲食店営業、食品製造業、理容業、美容業、クリーニング業、旅館業、住宅宿泊事業（民泊）の営業を計画する場合。詳細は「市街化調整区域での店舗・民泊などを検討されてる方へ」[PDFファイル／150KB]を確認してください。

よくあるQ＆A

市街化調整区域における建築などの、よくある問い合わせと回答（Q＆A）は次のとおりです。

このQ＆Aは、問い合わせの多い一般的な例を示しています。個別具体的な内容については亀岡市都市計画課まで直接ご相談ください。

Q1.市街化調整区域の土地を購入し住宅を新築することはできますか？

A1.更地の土地に建築物を建築する際は、原則として都市計画法の許可が必要です。都市計画法に定められる住宅の立地を可能とする立地基準に適合し、かつ、技術基準にも適合する計画であれば許可を受けて住宅を建築することが可能です。

住宅の立地を可能とする立地基準一覧（各立地基準の詳細は「亀岡市都市計画法に基づく開発許可申請の実務」の第6章および第7章を参照してください。）

• 市街化区域に近隣接した地域において条例で区域及び用途を指定したもの（都市計画法第34条第11号）
• 分家住宅（都市計画法第34条第12号、条例第8条第1項第1号、条例第9条第1項第1号）
• 収用対象事業（都市計画法第34条第12号、条例第8条第1項第2号、条例第9条第1項第2号）
• 指定既存集落区域における建築など（都市計画法第34条第12号、条例第8条第1項第3号、条例第9条第1項第3号）
• 線引き以前からの宅地における自己用住宅（都市計画法第34条第12号、条例第8条第1項第4号、条例第9条第1項第5号）
• 市長指定の区域（線引き以前から概成した住宅団地）における自己用住宅（都市計画法第34条第12号、条例第8条第1項第5号、条例第9条第1項第6号）
• 災害危険区域等からの建築物等の移転（都市計画法第34条第14号、付議基準6号）

Q2.過去に建築された住宅を購入して居住するのは支障ないですか？

A2.過去に建築された住宅であっても、使用できる者や使用目的が都市計画法により制限（限定）されている可能性があります。市街化調整区域内で中古住宅の購入を検討される際も亀岡市都市計画課へあらかじめご相談ください。

使用できる者や使用用途が制限（限定）されている建築物の例として次の建築物があります。

• 農家住宅：農林漁業従事者とその世帯しか使用が認められていません。
• 分家住宅：分家住宅としての建築が認められた者およびその相続人を有する世帯しか使用が認められていません。
• 収用移転による住宅：収容移転による建築が認められた者およびその相続人を有する世帯しか使用が認められていません。

Q3.農地を露天駐車場として使用するのに都市計画法の許可は必要ですか？

A3.建築物の建築または特定工作物の建設を目的としない土地利用であれば都市計画法の許可は不要です。

露天駐車場であれば都市計画法の許可は不要ですが、建築物又は特定工作物に該当するものを設置するときは都市計画法の許可が必要です。

Q4.コンテナは建築物ではないので設置に際して都市計画法の許可は不要ですか？

A4.建築基準法にて、土地に定着する工作物のうち、屋根および柱若しくは壁を有するものが建築物に該当するとされているため、コンテナであっても土地に定着する工作物であれば建築物に該当します。以上からコンテナを設置する際も都市計画法の許可が必要となる場合があるので注意が必要です。

次のようなものでも土地に定着して屋根および柱若しくは壁を有する場合は建築物とみなされる場合がありますので注意してください。

• プレハブ
• コンテナ
• 組立式物置
• トレーラーハウス
• その他、土地に定着して屋根および柱若しくは壁を有する工作物

※詳しくは京都府ホームページ「コンテナを利用した倉庫の取扱いについて」＜外部リンク＞を確認のうえ、設置を計画されているものが建築物に該当するかについては、建築基準法を所管している京都府南丹土木事務所建築住宅室（Tel：0771-62-0364）にご相談ください。